Новый механизм – часть плана мероприятий по реализации принятой правительством в конце октября Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Полный текст документа можно найти здесь. Продажа жилья в рассрочку для определенных категорий россиян в Стратегии упоминается как одна из лучших региональных практик. Распространение механизма на всю страну поможет людям приобрести собственную недвижимость, а также повысить спрос на жилье, тем самым поддержав строительную отрасль. Среди причин разработки новых механизмов указывается недоступность ипотеки при ставке 9-10% годовых для 50% населения.
Рассрочка – это схема оплаты, при которой покупатель не производит один единовременный платеж, а вносит продавцу полную сумму равными частями в течение определенного срока. Впервые такой правовой механизм появился в XIX веке в Великобритании, чтобы люди могли приобрести дорогое имущество даже в ситуации, когда им не хватало денег на момент покупки.
Сегодня в России также существуют различные виды рассрочек на приобретение недвижимости от застройщиков. Однако новый механизм с господдержкой позволит большему числу людей (особенно – необходимым для конкретного региона специалистам) купить жилье на приемлемых условиях.
Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский ранее рассказал, что среди возможных пользователей новой рассрочки – профессионалы, которые более всего востребованы в том или ином субъекте. При этом, по его мнению, конкретный список категорий должны определять региональные власти. Исходя из общей логики, это могут быть педагоги, медики, IT-специалисты, эксперты узких профессий в промышленной сфере.
Рассрочка должна выдаваться на весь период выплат и быть для граждан беспроцентной – за них проценты будут платить власти субъектов. Это в целом соизмеримо с суммами, которые они уже направляют на аренду жилья для необходимых специалистов.
Еще одна идея правительства – создание специальных счетов в банках для накопления первоначального взноса по ипотеке и снижения ставки по кредиту. Возможно, государство также будет субсидировать такие депозиты. Допустим, человек положит на такой счет в банке сумму под 8% годовых, а с поддержкой государства доходность достигнет 10%. Это позволит быстрее накопить на первоначальный взнос по ипотеке и снизить ставку по ней, ведь многие программы предполагают, что при определенном уровне первого платежа процент по кредиту снижается.
Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов также перечислил, при каких условиях спецсчета могут стать привлекательными для граждан. Для этого, по его мнению, их следует полностью защитить Агентством по страхованию вкладов (АСВ), а доходность должна быть не ниже, чем по обычным депозитам. Более того, желательно, чтобы они приносили даже больше дохода, однако это можно обеспечить за счет господдержки.
Важно также предоставление льготного кредита после определенного срока накопления, объяснил Цыганов. Это похоже на ссудо-сберегательную кассу, но не требует отдельной структуры (собственно, кассы). Такие схемы успешно реализуются за рубежом: например, в Германии ссудо-сберегательные кассы пользуются большой популярностью.
Как устроены такие механизмы поддержки
Опрошенные редакцией эксперты считают, что пока неизвестны основные параметры новой меры поддержки, оценить ее трудно. Однако при должной проработке она может принести значительную пользу как отечественной стройиндустрии, так и простым россиянам.
«Рынок жилья переживает кризис, связанный с падением спроса на новостройки, и снижением цен на жилье. В этих условиях профильные министерства и ведомства ищут пути оживления рынка. Разработаны механизмы рассрочки и льготной аренды жилья, предполагается создать специальные счета для формирования средств на строительство», – отметила д.э.н., научный руководитель отделения дополнительного образования Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина.
Она также объяснила, что спецсчета для накопления взноса по ипотеке уже используются за рубежом. Такая модель давно функционирует в Европе, активно развивается в Казахстане. В Китае при формировании таких счетов (фондов) предприятие или государство вносит 100% взноса в фонд.
«Эти механизмы позволят гражданам получить жилье на льготных условиях, государство обеспечит строительную отрасль растущим спросом. Рассрочка платежей позволит расширить спрос за счет привлечения людей, которые без льгот и поддержки никогда не смогут приобрести на рыночных условиях квартиры и дома», – объяснила эксперт.
Инициативе российского правительства требуется некоторое время на доработку. В первую очередь необходимо определить, кто является основным получателем поддержки – ценные специалисты или рынок недвижимости. От этого и будут зависеть ключевые параметры программы. Такое мнение в беседе с нашим порталом высказала заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
«Теоретически, при условии грамотной подготовки и реализации можно поддержать ценных специалистов за счет улучшения их жилищных условий. В какой-то мере это одновременно поддержит спрос на недвижимость», – объяснила она.
По словам Школьной, мировой опыт показывает, что для улучшения жилищных условий есть два самых эффективных инструмента – ипотека и аренда. Это наиболее понятные и простые в применении для всех сторон механизмы. «Все остальное — некие дополнения, не играющие основной роли. Что же касается поддержки ценных специалистов, то чаще используются инструменты в виде льгот по аренде и ипотеке», – отметила эксперт.
В то же время рассрочка на приобретение жилья определенными категориями граждан – это один из методов привлечения и удержания профессионалов в регионе. Это могут быть программы для учителей, врачей, ученых и т.д. А тот факт, что инициативу разрабатывают профильные федеральные ведомства и единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, дает основания полагать, что механизм будет работать эффективно. Такую точку зрения в беседе с нашим порталом высказал Александр Цыганов.
«По сути, программа — это компенсация кредитных ставок на период рассрочки, понятный и широко реализуемый в России механизм субсидирования, похожий на льготную ипотеку. Но в данном случае более удобный и понятный для граждан, создающий условия для привлечения нужных кадров. Внедрение таких программ несомненно поможет улучшению жилищных условий российскими гражданами на более понятных и прозрачных условиях, позволит планировать свою жизнь», – уверен эксперт.
Объясняем.РФ
